Inves
properti bisa membuat lebih kaya ketimbang invest lain. Tidak aneh
inves properti masih merupakan pilihan utama sebagai cara terbaik
mengembangkan uang. Alasannya:
Lebih aman
Bisa mengelola sendiri atau mengendalikan hampir semuanya.
Bisa menggunakan uang bank atau orang lain untuk investasi.
Tidak seperti invest bursa saham, cepat naik turun akibat faktor luar: isu politik, kebijakan pemerintah, kondisi ekonomi
Tidak seperti obligasi yang turun saat inflasi dan bunga naik.
Berpeluang mendapatkan hasil return investasi yang besar
Banyak cara inves properti: membeli rumah tinggal, ruko, membangun rumah sewaan, bangunan komersial lain atau tanah kosong.
Hukum berlipat ganda: membeli dan menjual rumah untuk dikontrakkan lalu menabung hasil sewa untuk diinvestasikan kembali.
Bagaimana? sudah anda tentukan untuk berinvestasi Property? tunggu apa lagi? Anda bisa menggunakan kemudahan yang diberikan oleh Bank dalam memiliki hunian idaman dan berinvestasi jangka panjang dengan nilai keuntungan yang selalu naik setiap tahunnya bahkan resiko untuk rugi pun sangat kecil, sangat menggiurkan bukan? tentukan pilihan anda sekarang untuk berinvestasi produktif dibidang property atau membiarkan penghasilan anda tanpa hasil pertahun-tahun?
Kamis, 27 Desember 2012
Indeks Harga Properti Residensial
Nam et ipsa Scientia Potesta Est atau Knowledge is Power
adalah ungkapan dari Francis Bacon yang seringkali digunakan untuk
menggambarkan peran dan manfaat dari pengetahuan. Tidak ada salahnya
mengetahui IHPR atau Indeks Harga Properti Residensial. Menurut BI,
triwulan II-2009 IHPR naik sebesar 0,69% (q-t-q), triwulan sebelumnya
(0,48%). Penyebab kenaikan harga properti residensial adalah kenaikan
harga bahan bangunan dan upah pekerja.
Kenaikan harga tertinggi terjadi pada rumah tipe kecil (0,83%), karena tingginya permintaan rumah tipe kecil.
Penjualan rumah
- tipe menengah (38,11%)--> Terlaris!
- tipe kecil (25,29%)
- tipe rumah besar (14,89%)
Pembayaran
- KPR dg bunga 13-14%= 71,2% --> terbanyak!
- Cash bertahap = 20,0%
- Cash keras = 7,9%
Rumah dan Tanah = Investasi Produktif
Invest Rumah + Tanah = Produktif. Maksudnya apa?
Ya, investasi rumah atau tanah merupakan investasi yang produktif.
Produktif berarti investasi akan berkembang atau menguntungkan di kemudian hari.
Mulai saat ini, Anda harus investasi yang produktif.
Hindari investasi yang konsumtif, seperti membeli lagi mobil, motor, hp, dan lain-lain
Orang sekarang banyak yang ngejar gaya yang tidak produktif.
Gonta-ganti HP, motor, atau mobil, yang tidak produktif.
Uang Anda akan habis, tekor, atau rugi.
Pertimbangkan setiap uang Anda, apakah mau diinvestasikan yang produktif atau konsumtif?
Jelas jawabnya lebih baik investasikan uang Anda ke yang produktif.
Segera tentukan pilihan anda untuk berinvestasi dalam bidang property yang menguntungkan ini. Banyak pilihan, murah, asri, dan produktif yang bisa anda jadikan investasi yang sangat menguntungkan bagi anda juga bagi keluarga anda.
Ya, investasi rumah atau tanah merupakan investasi yang produktif.
Produktif berarti investasi akan berkembang atau menguntungkan di kemudian hari.
Mulai saat ini, Anda harus investasi yang produktif.
Hindari investasi yang konsumtif, seperti membeli lagi mobil, motor, hp, dan lain-lain
Orang sekarang banyak yang ngejar gaya yang tidak produktif.
Gonta-ganti HP, motor, atau mobil, yang tidak produktif.
Uang Anda akan habis, tekor, atau rugi.
Pertimbangkan setiap uang Anda, apakah mau diinvestasikan yang produktif atau konsumtif?
Jelas jawabnya lebih baik investasikan uang Anda ke yang produktif.
Segera tentukan pilihan anda untuk berinvestasi dalam bidang property yang menguntungkan ini. Banyak pilihan, murah, asri, dan produktif yang bisa anda jadikan investasi yang sangat menguntungkan bagi anda juga bagi keluarga anda.
Invest Tanah dan Rumah Tidak Rugi lho...
Invest tanah atau rumah tidak ada matinya.
Harga tanah dan tanah pasti naik.
Ini sudah pasti, berkat hukum alam. Maksudnya?
Ya, persediaan tanah semakin lama semakin sedikit.
Tanah tidak tambah, semakin lama semakin diubah menjadi perumahan.
Sedangkan permintaan rumah semakin lama semakin bertambah, seiring laju pertumbuhan penduduk.
Terjadi ketimpangan antara persediaan tanah dan rumah dengan permintaan (supply vs demand). Tidak aneh, harga tanah + rumah terus naik.
Sedangkan bila kita investasi kendaraan atau emas maka akan ada masa dimana harga naik atau pun turunm lain halnya dengan investasi property rumah atau tanah, harga akan selalu naik mengikuti perkembangan dan kebutuhan manusia.
Masih ragu untuk berinvestasi dibidang property?
Atau sudah mulai mempersiapkan diri untuk terjun dan berinvestasi dibidang property?
Harga tanah dan tanah pasti naik.
Ini sudah pasti, berkat hukum alam. Maksudnya?
Ya, persediaan tanah semakin lama semakin sedikit.
Tanah tidak tambah, semakin lama semakin diubah menjadi perumahan.
Sedangkan permintaan rumah semakin lama semakin bertambah, seiring laju pertumbuhan penduduk.
Terjadi ketimpangan antara persediaan tanah dan rumah dengan permintaan (supply vs demand). Tidak aneh, harga tanah + rumah terus naik.
Sedangkan bila kita investasi kendaraan atau emas maka akan ada masa dimana harga naik atau pun turunm lain halnya dengan investasi property rumah atau tanah, harga akan selalu naik mengikuti perkembangan dan kebutuhan manusia.
Masih ragu untuk berinvestasi dibidang property?
Atau sudah mulai mempersiapkan diri untuk terjun dan berinvestasi dibidang property?
Selasa, 18 Desember 2012
Gaji 5jt Utuh, bisa Beli Properti Tanpa Uang dengan Bisnis Properti
AM Bertanya :
Inilah titik permasalahannya..’belum
apa-apa sudah ditolak bank…. Padahal kalo saya itung2 itu bisa
meringankan beban dan menguntungkan semua pihak dan tdk ada yg dirugikan.
Misalnya nih, saat ini gaji saya 5jt, buat cicilan koperasi yg sifatnya
urgent ada 4jt an.. trus potongan jam kerja 500rb krn sering dtg telat
ngurusin bisnis dl. jd bersih 500rb. Kalo saya dapat pinjaman dr
bank dg cara KPR dan ada cashback 50jt sj untuk menutup hutang tsb… maka
cicilan saya anggap aja 2jt… sehingga gaji bersih saya mjd 3jt…
asikkhan??? dapet rumah, beban ringan.. Tapi itu ide tinggal ide.. sampai
skrg sdh 1thn blm berhasil
Adakah yg bisa bantu????
AD Menjawab :
Bank itu melihat HISTORY DATA atau
CASH FLOW past performance. Sedangkan yang coba diinginkan Mbak AM adalah
FUTURE CASH FLOW alias CASHFLOW yang belum terjadi. Ini tidak MACTH. Kl dari
data, 5jt dipotong cicilan koperasi 4jt. artinya power to pay-nya Cuma 1jt. 1juta
dapatnya rumah sederhana bersubsidi. Kl mau di lokasi saya, saya punya banyak
stok mbak. Artinya bukan dapat cashback 50jt, tapi dapat rumah seharga 50jt.
Trus bagaimana jika ingin cashback
50jt? Cashback 50jt itu bisa dimungkinkan jika harga properti lebih dari 300jt.
dengan asumsi tanpa uang muka, pajak2 dan biaya2 terbayarkan dari kpr. Which
is mean bahwa rumah yang akan anda beli, lebih mahal 50% dari seharusnya.
bahkan mungkin lebih.
Contoh harga Asli 300jt. Mark up
harga 50%, menjadi 450jt.
- Harga = 450jt
- UM 20% = 90jt
- KPR = 360jt
- dipotong dengan
- pajak2 5% = 25jt
- biaya 7% = 35jt….
- Bersih 300jt…. eh belum dapet tuh 50jt cashbacknya… Ini baru pake jurus TANPA UANG
Bila harga asli 300jt. Markup 100%.
menjadi 600jt
- Harga = 600jt
- UM 20% = 120jt
- KPR = 480jt
- dipotong dgn
- pajak 5% = 30jt
- biaya 7% = 42jt
- Bersih = 400jtan. dengan harga asli 300jt, anda bisa dapat 100jt cash back, ini namanya jurus BELI PROPERTI TANPA UANG MALAH DAPAT UANG.
Itupun dengan catatan appraisal bank
memang senilai 600jt. Yang jadi masalah, mampukah mencicil hutang KPR 480jt
dengan gaji 5jt? Jelas tidak. WELL, kl memang sulit, trus bagaimana caranya???
Mengapa tidak mencoba mempraktekkan
jurus BROKERAGE. Misal Anda mencoba membeli rumah seharga 300jt. Tapi secara
angsuran anda tidak mampu. Bagaimana jika 300jt itu anda carikan pembeli. Anda
bisa dapat komisi 2,5%. Berapa tuh? 7,5jt. Lumayan dah bisa nutupin hutang
koperasi. Kalo Anda ketemu 10 rumah dan bisa sold out itu artinya 75jt. WOW!
SUPERB!
Alih2 beli properti pake KPR, malah
jadi BROKER dan bisa beli properti CASH KERAS! Beliin aja di Padi Village,
Cempaka Village atau Permata village atau Green Cangkring. Dah dapet rumah tuh
seharga 75jt. bahkan lebih murah lagi. Ini namanya Jurus Beli Properti Tanpa
Uang dengan Bisnis Properti. Gaji anda UTUH! WOW!
Caranya gimana? buka saja Menjadi Broker Properti. Baca juga artikel saya yang mungkin menginspirasi anda,
judulnya Hutang 150jt bisa Lunas Plus Mobil BMW dan
GrandMax dengan Bisnis Properti di sini.
THINK OUT OF THE BOX. Masih banyak
cara untuk mengatasi masalah Anda, bukan
Cuma dengan mencari CASH BACK.
SalamAKSI
AD
sembari menyeruput kopi made in Semerbak Coffee.
Last sachet kiriman dari Mr. Agus sang owner Semerbak coffee.
Makyuuus tenann
sembari menyeruput kopi made in Semerbak Coffee.
Last sachet kiriman dari Mr. Agus sang owner Semerbak coffee.
Makyuuus tenann
Membeli rumah tanpa uang?
Sekali lagi bahwa properti itu unik. Satu lokasi dengan lokasi lainnya memiliki perbedaan. Boleh dikatakan bahwa properti sudah terdiferensiasi. Bisa kita lihat berapa harga jual tipe 36 di perumahan A dan dibandingkan dengan tipe yang sama di perumahan B. Itu dari harga, belum dari diskon, dari spesikasi bangunan, dari fasilitas rumah maupun fasilitas umum kawasan.
Berbeda pula dengan harga jual mobil yang sudah terstandarisasi. Harganya relatif sama untuk penjualan di Jakarta jika dibandingkan dengan Bandung, Cirebon, Surabaya dll. Pun jika terjadi selisih harga, anggap saja itu adalah beban pengangkutan.
Di sinilah letak kunci dari membeli rumah tanpa uang muka. Apalagi developer kadang memberikan diskon bervariasi. Celah diskon ini dapat kita manfaatkan sebagai uang muka.
Setidaknya ada 5 cara untuk membeli rumah tanpa uang muka.
Pertama, developer / penjual memang menjual propertinya tanpa uang muka dan kredit langsung ke developer. Sering kita lihat iklan gede-gedean 48X cicilan, tanpa uang muka, cicilan pertama langsung huni.
Kedua, developer / penjual telah bekerjasama dengan pihak perbankan untuk penjualan properti tanpa uang muka. Sekilas tampak tidak terjadi apapun kecuali menguntungkan konsumen. Di balik kerjasama ini adalah developer / penjual telah memiliki tabungan yang ditahan sebesar uang muka konsumen. Jadi sebenarnya tetap saja ada uang muka, namun ditanggung oleh developer sampai rumah selesai serah terima.
Ketiga, memanfaatkan celah diskon. Perang diskon antar developer dapat kita manfaatkan sebagai uang muka. Caranya juga mudah. Seolah-olah diskon yang diberikan adalah uang muka yang telah anda bayarkan. Tentu saja anda musti ber”koordinasi” dengan developer / penjual sebelum melakukan transaksi.
Contoh perhitungannya seperti ini. Misal sebuah rumah tipe 36 seharga 100juta. Diskon 10%. Maka harga sebenarnya adalah 90juta bukan? Maka dalam pengajuan KPR ke Bank, akui saja bahwa harga rumah tipe 36 MEMANG 100juta. Seolah-olah anda telah membayar 10 juta uang muka, sehingga KPR anda adalah sebesar 90 juta.
Keempat, mark up harga. Mengingat properti itu memang sudah masing-masing memiliki perbedaan, maka harga juga akan sangat bervariasi. Bahkan dalam satu kawasan saja, harga satu tipe yang sama bisa berbeda. Nah, celah ini dapat kita manfaatkan dengan menaikkan harga sedikit lebih tinggi sesuai dengan nilai uang muka. Masih sama dengan cara ketiga, anda tetap harus ber”koordinasi” dengan developer / penjual sebelum melakukan transaksi.
Contoh perhitungannya seperti ini. Misal harga tipe 36 adalah 90juta. Maka anda perlu memark-up sampai dengan 100juta (kalikan harga sebesarnya dengan faktor 1,1111 apabila uang muka yang dipersyaratkan oleh bank adalah 10%). Seolah-olah anda telah membayar 10 juta untuk mendapatkan KPR sebesar 90juta yang notabene sama dengan harga rumah.
Kelima, deposito sebagai agunan tambahan. Baca kembali cara kedua dimana developer mempunyai tabungan yang ditahan sebagai uang muka. Nah, ini adalah kebalikan dari cara kedua dimana tabungan yang ditahan adalah anda yang sediakan. Biasanya berupa deposito.
Potensi kegagalan
Membeli rumah tanpa yang muka bukannya akan 100% disetujui. Potensi gagal atau tidak mencapai 100% biasanya dikarenakan, Pertama, kemampuan membayar kembali pembeli kurang dari yang disyaratkan.
Kedua, karena kita melakukan mark up baik mark up harga atau bermain diskon, maka nilai riil melebihi nilai pasar. Appraisal dari Bank bisa jadi menilai agunan anda kurang dari yang disyaratkan.
Ketiga, agak susah dilaksanakan untuk kavling siap bangun dimana developer / penjual tidak memiliki kerjasama KPR inden. Mengapa? Karena developer sebenarnya membutuhkan uang muka untuk membangun rumah anda. Jika anda membeli tanpa uang muka dan developer tidak memiliki skema kpr inden, uang dari mana untuk membangun?
Keempat, jika nama anda sudah menjadi bagian dari Daftar Hitam Bank Indonesia, mau uang muka 90%-pun, belum tentu Bank akan memberikan KPR kepada anda. Semoga anda jangan sampai masuk dalam daftar hitam itu. Amin.
Hayo, siapa berani mencoba ?
Bagaimana caranya menjadi developer?
Pertanyaan ini sering muncul
baik di email, sms, facebook, dan acara training. Pertanyaan mendasar,
bagaimana cara memulai bisnis developer properti? Nah, berikut adalah urutan
kerja yang biasa kami lakukan sebelum memulai membuka proyek.
Mencari lahan yang
layakLahan yang layak ditinjau dari sisi mana saja? Banyak faktor yang bisa dijadikan patokan. Dari lokasi, harga dasar, bentuk lahan, status lahan, cara pembayaran. Lokasi dan harga dasar akan mempengaruhi segmentasi pasar. Bentuk lahan akan mempengaruhi efektifitas lahan komersil. Status lahan akan mempengaruhi percepatan proses perijinan yang berakibat biaya. Cara pembayaran mempengaruhi besaran modal yang musti digelontorkan. Detail dari mencari lahan yang layak, dapat Anda baca di bagian lain di blog ini.
Sisi kelayakan lainnya adalah
apakah lahan tersebut dapat dibangun perumahan. Perihal ini dapat Anda survey
di dinas terkait (Bappeda – (atas revisi mas Yuda) untuk melihat Rencana Umum
Tata Ruang (RUTR). Jangan sampai lahan yang akan Anda beli adalah lahan untuk
daerah industri yang tidak mungkin Anda kembangkan menjadi perumahan, atau
peruntukan untuk daerah resapan, atau banjir kanal.
Menghitung cepatPernah membaca buku Blink? Bahwa otak kita dapat bekerja secara cepat berdasarkan pengalaman sebelumnya. Ya… ini bagi Anda yang sudah mahir. Karena sering ketemu lahan, sering menghitung, dan sering praktek. Tapi bagi anda yang pemula, tentu saja ini tidak mudah.
Untuk memudahkan Anda, milist
yukbisnisproperti@yahoogroups.com menyediakan cara cepat perhitungan kelayakan
yang dapat Anda download sendiri. Namun cara cepat ini bukanlah perhitungan
yang dapat dijadikan pedoman menjalankan keseluruhan proyek. Hanya sebagai
acuan awal untuk menilai kelayakan sebuah proyek.
Master planBanyak hal yang musti disusun dalam master plan. Terdapat siteplan atau gambar kawasan yang terdiri dari berapa kapling komersil, berapa besaran fasilitas umum, gambar jalan, lebar jalan, lebar kapling dan sebagainya. Anda dapat gunakan jasa konsultan perencanaan untuk menggambar ini.
Ada juga survey pemasaran untuk melihat persaingan pasar di daerah tersebut. Kami biasa menyamar sebagai calon konsumen, bertanya banyak hal ke marketing developer dari harga jual (tentunya beserta diskon), spesifikasi, cara pembayaran, pajak-pajak jual beli. Juga seringkali menghampiri tukang, mandor atau kontraktor yang sedang mengerjakan proyek di sana, untuk mengetahui harga borongan. Syukur-syukur kenal kontraktor yang dapat diajak kerjasama.
Mapping lokasi di atas peta sebuah kota seringkali kami lakukan. Untuk mengetahui titik-titik pesaing dan keunggulan lokasi kami dibandingkan dengan yang lain.
Yang terakhir adalah membuat detail kelayakan proyek. Bab ini juga dapat Anda peroleh di bagian lain blog ini dan file contoh perhitungan kelayakan dapat Anda download di milist yukbisnisproperti@yahoogroups.com.
Investor
Bagi yang bermodal cekak, alangkah baik jika mampu menggandeng investor. Investor tentu saja dapat diiming-imingi pengembalian atas modal yang ditanamkan di proyek. Kami biasanya memberikan tingkat pengembalian 2 kali lipat per proyek. Misalkan modal disetorkan 500 juta, maka kami akan memberikan bagi hasil sebesar 1M di luar modal yang telah disetorkan. Jadi di akhir proyek, sang investor akan menerima 1,5 M (Pokok + Bagi hasil).
Atau pola lainnya yang sering digunakan adalah prosentase bagihasil. Misalnya 60:40, dimana 60% dari keuntungan bersih akan kembali ke investor. Atau pola-pola lain yang mungkin Anda temukan di kemudian hari.
Perijinan
Setelah kesepakatan dengan pemilik tanah dan investor sudah didapatkan. Proses perijinan perlu dijalankan. Hanya saja perijinan di satu daerah dengan daerah lainnya dapat berbeda satu sama lain. Tidak ada pakem yang sama untuk diikuti.
Bila daerah tersebut memiliki Dinas Satu Atap, akan memudahkan Anda mengurus perijinan. Jika tidak Anda musti bergerilya dari BPN, Bappeda, Kimpraswil untuk mengetahui urutan perijinan. Atau lebih mudahnya, berikan saja kewenangan kepada notaries yang sudah ahli di bidang perijinan untuk mengurus perijinan lokasi Anda.
Pemasaran
Setelah perijinan diperoleh, setidaknya dipastikan dapat diperoleh, maka lanjutkan dengan promosi dan penjualan. Banyak cara dalam promosi. Ada out door dan In door. Dengan spanduk, billboard, umbul-umbul, iklan koran, website, pameran, brosur dan lain-lain.
Jika survey pasar Anda diawal tepat. Dan Anda meramu harga jual. Kami yakin, tak lebih dari 2 bulan, produk Anda akan terjual 50%.
Well. Setidaknya Anda sekarang mengetahui urutan kerja sebelum terjun ke bisnis ini. Dan setidaknya saya dapat menjawab banyak pertanyaan tersebut di atas dengan sekedar menunjukkan link dari tulisan ini. Hehehe…
Langganan:
Postingan (Atom)